【威尼斯人】前几天终于看了《大空头》,那个时候的美国银行和美国房地产是非常传统的行业

中国地产达到什么样的条件会崩盘?

前几天终于看了《大空头》,这部电影虽然听闻已久,但鉴于我历来就因为概率论和统计学逃课过多学的太差从而对金融领域有着天然的抵触,直到前几天在一个偶然情况下才耐着性子找出来看了。结果是欲罢不能,看了2遍,然后对一些电影里快速带过的专业性知识进行了恶补,终于算是敢说大概看懂了,决定把自己看电影过程中遇到的问题和思考写下来,算是个自问自答吧。

在美国,房地产是一个坚挺的行业,只有上涨和上涨途中的回调,长盛不衰,并不比今天的中国房地产逊色,但是在2007年突然崩盘。今天主要给大家回顾一下2007年美国房地产崩盘导致金融危机的详细过程,然后给大家反推一下,中国地产达到什么样的条件会崩盘。描述金融危机的文章通常非常的艰涩难懂,今天给大家用简单易懂的语言科普一下。

《大空头》是一部传记剧情片,从金融从业者尤其是做空者的角度描述了次贷危机发生的原因和过程,当然这形容的有点干巴巴,从电影娱乐性上讲,这是一个讲述了一群所谓主流圈子以外的怪才在嘲笑、质疑中挑战整个美国金融系统的故事。

1、什么是抵押贷款证券化MBS


首先,时间拨到1970年,那个时候的美国银行和美国房地产是非常传统的行业,购房者付出20%的首付,然后以房产为抵押向银行借款,银行发了房贷之后依靠贷款利息吃一个存贷利差,很简单的一个基本金融模式。

下面我将以电影主线来开展讲述:

住房贷款属于极优质无风险贷款,不过利差也非常低,但是银行的资金是有限的,赚不了什么大钱,属于正统业务赚点安稳钱。所以这个时候有位银行家发明了MBS,一个划时代的发明。

电影的开头是马克吐温的一句名言,“让你陷入困境的不是无知,而是看似正确的谬误论断”。完美的题头,我们可以在电影里看到那些世界上最懂金融的华尔街精英是如何让自己一步一步陷入绝境的。

什么是MBS,简单的说,银行发放了很多住房贷款,成千上万个住房贷款组成了一个庞大的资产池,每个月可以获得稳定的月供现金流,而且可靠度非常高。那么好,我把这个资产池打包在一起组成一个产品卖出去,把现金流的收益分配给认购者,然后银行收取认购费和每年的管理费,更关键的是,这种产品是可以证券化的,极大的降低了认购门槛和销售难度。

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这种MBS产品模式,银行把手里的贷款合同给变现了,获得了庞大的现金流,这些现金可以再次发放贷款。而购买MBS的人可以获得一个信用等级非常高,而收益可观的产品,大家互利双赢。这种MBS是由20%首付,有正当职业和稳定收入的优质购房人贷款组成,这种MBS产品给予的评级是多少呢,是AAA级别,很多人可能对这种评价没什么概念,我来告诉大家,美国国债的评级,就是AAA级别,这是所有产品里的最高评分,也就是市场认为,除非世界末日,美国完蛋,否则这种产品的安全性都不会出现什么问题,而他又能得到比国债更高的收益率,你说是不是好产品?所以这种产品一出炉,就遭到了美国各州养老基金的抢购,然后在全美发售,销售的情况可以用一个成语来形容,那就是抢购一空。

房贷证券市场的产生:

银行里几十年不能变现的贷款合同,以他们的债权和现金流做抵押来获得现金,然后再次发放房贷,银行让出了大部分存贷利差,只留个零头,但是MBS产品可以每年收取管理费,最关键的现金利用率大幅度提高了,原来只能做一份事的钱,现在可以做三份四份甚至更多,只要你能源源不断的把房贷发出去,理论上你可以重复无数次收费,银行赚的盆满钵满,发了大财。

时间回到上世纪70年代,当时金融市场不怎么景气,就是卖卖保险、帮人买买股票,这时候一个叫Lewis
Ranieri的银行家想了一个点子,把个人住房贷款包装成证券去销售。

但是美国就那么大,房屋是有限的,优质贷款人也是有限的,MBS产品依旧好卖,但是由于房贷发不出去,所有已经很难获得新房贷来组成新的产品,你没产品卖了。这让赚了大钱的银行很不满。为了能发放更多的房贷来,银行开始逐渐降低购房者的门槛,到了2005年左右,房贷的发放门槛首付仅仅只有5%,甚至是零首付,工作收入也基本不予核实,你来申请我就发,这样的贷款,称之为次级贷款,因为他们可靠性差,但是合同约定的利率更高。

这个点子有两方面好处,一方面房贷稳定啊,再当时断贷的情况非常少,将多笔房贷组合到一起做成产品,将会大大降低风险率,同时收益也不错;另一方面对于贷款的银行而言,将贷款包装成证券产品卖出去后可以很大的改善现金流,例如我贷一笔住房贷款100万美元,利息20万,然后我把这笔贷款做成证券产品卖出去,自己提取5万的手续费,购买产品的投资者可以得到15万收益。这样我贷出去的100万提前拿回可以进一步做其他投资,而且还得到了5万的手续费收益。

如果说20%首付,有正当稳定收入的人不可能放弃房子断供,单体信用评级可以达到AA级的话,他们是正统的房贷。那么这种零首付无法证实稳定收入的人的单体信用评级,最多也就只能达到B级或者BB级,美国人称之为次贷,次贷的意思就是这种贷款的可靠性之差就是一坨垃圾,他的违约概率可能高达5%。

这种证券的信用评级很高,也逐渐被美国各州作为官方大量购买的证券产品(例如养老基金),对于金融机构而言也将此作为投资配置中最稳定的优质产品类。房贷证券市场由此开始快速发展。

银行不知道这种贷款风险大吗,风险收益比根本划不来,收益不足以覆盖风险,不值得发放这种贷款,他知道。但是他无所谓,只要他打包成MBS卖出去了,债权和风险就转移给认购者了,如果没事那最好,有事也无损于银行,那为什么不发贷款呢。

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算盘打的很精明,但是市场也不傻,你知道那都是垃圾贷款,我也知道啊,我为什么要买你银行发出来的这种垃圾,风险太大我不愿意,于是出炉了一个CDO产品。

第一个发现危机并展开行动的人:

2、什么是担保债务凭证CDO

时间来到2005年3月的一天,华尔街一家基金公司的办公室里,我们的主角之一Michael
J.Burry,(我查了下资料,电影描述和现实中的基本一致,真是一个活在现实世界的电影主角啊。独眼、自闭,在成为基金经理前是个医生,但是到了金融领域就是不折不扣的天才)发现了一个很奇怪的现象,2001年美国互联网泡沫破裂后,硅谷的房价不降反升,再结合到近年来房价不断上涨、整个房地产市场以及房贷证券市场火热的现象,他决定做一些探索。

CDO的核心运行思想是,只要投资足够的分散,那么总体收益是可控的,比如我购买一个单独的债券,如果他的违约概率预估是5%左右,那么他就是垃圾,为了多那么一点收益就冒5%的本金全丢的风险,我宁可去买国债。但是如果是成千上万个这种债务组成,那么他们在同一时间违约的概率就是0,每时每刻都有人在违约,但是违约只是极少量的,这部分损失只对冲掉收益的一部分,那么这么一个资产包,他的稳定性和可靠性就大幅增强了,一堆垃圾B级级垃圾债务加少量A级和AA级优质债务组成的资产包,可以把整体产品评级提升到BB级甚至BBB级评级。

他对20家卖最火的房贷证券的所有贷款数据进行了分析(注意房贷证券是由成千上万个住房贷款组成的,一般人不会去仔细研究),其中包括贷款人的菲科信用评分、利率、LTV(抵押贷款与房产价值比)。做了别人不会去做的事情,结果当然是发现了不得了的东西。具体的问题我打算在后文中详细来说明,总之结果就是Burry认为房地产市场将会崩溃,他决定做空房贷证券。在电影中当Burry叼着牙刷和他的老板通告这个决定的时候,我觉得帅炸了。

这个时候市场依旧在担忧,一拨人说你这个也就是BB级,看起来依旧不靠谱啊,我是养老基金啊,我不敢负担任何风险,我也不想要很高的收益,我求稳定。但是另一拨人说,嗯这个看起来风险虽还是不小,但是还凑合了,你如果给我一个较高的收益来覆盖掉这个风险,我觉得这个产品还能买。CDO产品的另一个核心概念出炉了,把产品分层结构化,他把整个产品拆分成优先、夹层和劣后。

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先简单介绍一下,优先是风险厌恶者,也不需要高收益,他们希望购买的是AAA和AA级产品,而夹层风险偏好中等,收益需求也中等,他们认购的通常是A和BBB以及BB级产品,而劣后风险偏好很高,收益需求也很高,他们认购的通常的B级产品。整个产品如果产生亏损,先亏劣后份额,再亏夹层份额,最后才开始亏优先的份额,当然,获得的收益也是天壤之别,如果有收益,也是先分配给劣后份额,通常来说,CDO的产品,劣后的年化收益率一般为优先的2~3倍。

格林斯潘:任期跨越6届美国总统的联邦储备委员会主席,“经济沙皇”“美元总统”。

那么把整个CDO的份额拆分成优先夹层劣后之后,分别卖给市场上不同风险类型的资金,这样就好卖多了。那么这个MBS就又可以继续运行了,银行继续发财,但是随着银行越来越激进,发出去的垃圾房贷越来越多,最后发现单体信用评级达到AA级和A级的购房者已经很少了,而B级和BB级垃圾购房者的份额越来越多,整个CDO的信用等级在不断的下降,对应风险收益比,优先的份额在不断的降低,劣后和夹层的份额在不断的增加,否则市场不认可你这个风险收益比值,你的CDO产品就卖不出去。

不管老板认为有多么荒谬,Burry马上就开始行动了。事实上当时市场上就没有适合做空房产证券的产品,于是他请金融机构用CDS(信用违约互换)给他设计了一款产品。只要房贷证券价值下跌不能如约偿付,那么投行将赔钱给Burry。

但是市场上资金的主要来源还是大资金,他们偏好的是稳定收益,优先份额很快被抢购一空,劣后份额的市场也是有限的,你发的实在太多,最后卖不出去,没有劣后做支撑,光有优先也没用,整个产品无法发售。

可以将CDS理解成一种保险,但是和保险不同的是,标的不归投保人所有,就比如我给隔壁老王的房子买了个火险,如果隔壁房子着火了我将得到收益,而且这个交易关系还和老王自己没半毛钱关系。

于是CDO的第三个概念出炉了,债务担保,为了让劣后放心购买,投行找来了担保公司,给整个CDO产品做担保,每年支付一定的保费,然后如果出现违约,由担保公司进行赔偿,等同购买了一份保险,也就是给劣后再找了一个劣后,把劣后的风险降低到了夹层的地步,然后收益分一部分给保险公司。

这个概念虽然很奇怪,但是只要明确一点就很清楚了,风险和收益是必然相伴的,承担风险必然有可能获得收益,风险越高获得的收益期望必然越高。

投行为了说服保险公司,列出了风险分散的数学模型来证明这类资产配置风险极低,何况房价一直在涨,即便有人还不起房贷违约了,我们还可以收回房子进行拍卖,损失是很小的,全美房子大规模断供这是不可能的小概率事件,为了表达信心,我们每个产品,自己投行都会认购一部分劣后以表示我们对自己产品可靠度的绝对信任,标准普尔和穆迪等评级机构也说,经过他们的评估,这些MBS整体风险极小,只给个A或者AA是怕他们嘚瑟,不然直接给AAA了。

同时为了保证房地产市场崩溃投行可能无力承担赔偿的情况,还作出约定,除了购买CDS的保费,如果期间房贷证券继续涨价,因为标的资产提高,Burry还需要每月付出溢价。

整体风险的确非常小,加上保费的诱惑,保险公司同意了,有了大型保险公司的担保,除非保险公司破产,否则你一分钱损失不会有,加上产品自己本身就很靠谱,那么这个CDO产品还有什么可担心的吗?没有了,评级直接上升为AAA,和国债平齐,然后很快就再度销售一空。

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从1970年开始,经过三四十年的膨胀,到了2006年,全美房贷CDO产品,里面90%的房贷都是由BB和B级垃圾次级贷款组成,A和AA级优质购房者只占据10%不到,但是整体产品的评级,依然是AA级和AAA级,金融市场认为不存在任何风险。

当提出对房地产市场崩溃后高盛无法偿还的担忧后,客户经理惊呆了

所有的人都不认为美国房贷会崩盘,上到美联储主席,下到一个社会底层人员,都非常乐观的认为美国房地产市场只存在上涨和上涨途中的回调。在2005年做空美国房地产市场的第一人对冲基金经理M,因为2年持续不断的亏损差点被投资人撤资逼得清掉手中的空头头寸CDS,他在美国房地产崩盘前夕,整个基金已经处于崩溃的边缘,如果美国房地产再晚3个月崩盘,那么持有大量空头头寸的他,就会悲剧的被强平在崩盘的前夕。

Burry找了各大投行,根据电影中的信息,一共买了13亿的房贷证券CDS。看到这里不禁感受到华尔街的残酷,至要你心甘情愿的掏钱,什么产品我都能卖,只有利益没有善恶。而事实上,结局是一种无声而残忍的嘲讽。

在2004年之前,美国的利率非常的低,基准利率只有1%,但是从2004年开始,美联储连续进行了17次加息。

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交易后双方的笑容对比何尝不是一种讽刺

这17次加息的结果,是美国基准利率从1%直接在2年时间里上浮到了5.25%,对应的房贷利率从2~3%上升到了7-8%左右,也就是说,美国人的房贷利率上升了200~300%,更可怕的是,美国的房贷合同是和今天中国一样的模板,也就是浮动利率制度,每年的固定时刻,按照美联储的基准利率,银行可以进行对应的房贷利率调整,选择固定利率的银行很少,这样做可以大幅度降低银行的利率波动风险。这种利率波动对于优质购房者来说不算什么,就算利息翻倍,你还能放弃首付卖掉房子不成?但是对于那些低首付或者零首付的人来说就不一样了,不管是等额本息还是等额本金法,他们前几年还的基本都是利息,而他们定的月供也是按照自己的收入极限来确定的,如果利率翻倍,代表他们的月供也会翻倍,很多人不是看空房地产,他们想还房贷,但是由于收入有限,是真还不起月供了,如果房产价格再不涨甚至下跌,那就只能无奈放弃房子,你银行收回去拍卖吧。

到这里为止,其实Burry的戏份到后面就不多了,完成了交易之后剩下的只是坚守和等待采摘果实。不过这只是因为他天才的判断和独特的性格所带给他的果断,这种天才人人都爱,但是电影的情节按这样是进展不下去的,还是需要普通一点的凡人。

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所以,当地产价格始终在上涨的时候,这一套系统是皆大欢喜,银行发财了,投行发财了,保险公司也发财了,购房者由于房价的上涨也发财了,所有人都发财了没有亏钱的。但是当市场下行的时候,如此高的杠杆率,就开始引爆了可怕的后果。

Burry投了13亿美元做空房地产,事实上也不算小动作了,总有那么些人会得到这个信息,而且投行既然设计出了这种CDS产品自然也会拿出来卖,看看还有没有哪个疯子傻子回来买。

2007年二季度,银行开始执行新的利率来征收房贷,房贷的违约率激增到12%,房贷市场崩塌,目前因拖欠贷款超过90天而被银行没收的房屋数达到一个恐怖的数值。银行收回房屋后被迫进行拍卖导致房地产价格崩盘从而引发更严重的连锁反应。整个CDO系统崩盘,极小概率的事件发生了,那就是全美地产同一时间崩盘,贷款人同一时间违约断供,CDO的基石崩溃,根据当初的保险约定,各保险公司、投行和银行开始履行自己的违约责任。

然后就出现了这样一对买卖双方,Jared
Vennett,一个有着自己思维方式、觉得银行业到处都是dogshi的t德意志银行客户经理;以及Mark
Baum,一个对整个金融系统都充满排斥和愤怒的基金公司管理人。

整个美国房贷市场,合计是5000亿美金的规模,即便12%违约率,哪怕收回的房子拍卖价值为0,极限损失不过600亿美元,这点损失对美国经济来说不过是挠痒痒,为什么会连锁引发美国金融危机大规模银行破产呢。

Jared从同事那里得知有人在做空房地产市场后,通过分析认为是可行的,是非常大的机会。但是没人相信他,直到误打误撞的遇到了Mark的基金公司。

因为MBS可以创造出CDO,那么CDO可以创造出新的CDO,简单的说,我购买了一份CDO,我拥有了这个债权和收益,有了稳定的现金流,那和房贷有什么区别呢,那么我把买的一堆CDO份额打包在一起,是不是也是一份债权池?那么找一个保险公司担保,把他当成一个新的CDO去卖行不行呢,如果卖出去了,我大幅度降低了我的风险,也能获得多份收益,总体收益率是超过我单独持有原始CDO的。

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当然可行,而且实际上也是这么做的,CDO可以创造出CDO^2,然后CDO^2可以创造出CDO^3,根据金融危机后联邦调查局的调查结果,5000亿规模的房贷,总共创造出了20万亿美金的衍生品债券市场。

然后再电影里接下来这一段经Jared之口对房贷证券市场里的风险进行了分析,其中有很多专业术语的解释和金融机构的操作过程,我也结合电影里的信息和查询的资料以自己的理解进行一番解释。

由于这20万亿债券的基石是5000亿的房贷市场,那么当房贷崩溃后,这20万亿也跟着崩溃了,所有人都赚大钱的假象积累的后遗症,这一天统一爆发了,导致的损失高达7000亿美金,这根本不是华尔街可以承受的,所以美国保险公司、投行、大型银行接二连三的破产,如果政府不加以挽救,整个美国的金融体系会直接归零,没有金融体系的运转,美国工业会陷入停顿,融资难度会激增5~10倍,从而会导致美国实体经济的崩溃,然后进入世界末日,美国政府和美国平民陪着华尔街一起完蛋,这就是2008年金融危机。

MBS(抵押贷款证券化),其实就是前文Lewis发明的房贷证券。将很多笔贷款捆绑打包做成产品出售,将风险分摊。风险分摊其实简单点举例就是1笔100万的房贷,违约率是1%,如果恰巧被你遇上那1%呢你的损失10万,损失率是10%,这个比例非常高了,但是如果把10笔100万的房贷组合到一起,如果出现1笔违约,你的损失率就变成了1%,风险被分摊了。当然了,前提是大家认为1%这个违约率是小概率事件,多次出现小概率事件几乎是不可能的。

于是美国政府救市了,用纳税人的钱给华尔街兜底,注入了7000亿美金来收购银行资产来避免银行破产。7000亿美金是什么概念大家知道吗,2008年金融危机前夕,美联储的资产负债表仅为一万亿美元左右,美联储上哪掏7000亿美元来收购银行资产,于是被迫进行了大规模的量化宽松,大笔一挥美联储负债从1万亿变成1.7万亿,多出的7000亿美元收购银行、保险公司、投行来形成自己的资产,资产负债表做平了,等同于凭空多发了7000亿美金,这么大规模的印钱肯定是有巨大后遗症的,为了避免后遗症影响美国经济,让美国经济平稳落地,美国患上了吸毒一样的印钱依赖症,量化宽松时代开启,到了2017,美联储资产负债表已经高达4.5万亿,是08年之前的4.5倍。

在利益驱动下,逐渐有次级贷款出现,次级贷款是指信用度低、贷款利率低、违约率高的住房贷款。在过去,次级贷款根本不可能出现,因为贷款人通过不了银行的审核,但是在MBS出现后,风险被分摊了,银行乐于去赚手续费因为有人愿意买单,贷款越多=卖的越多=赚的越多。到了现代,实际上次级贷款所占比例已经非常大了。但是投资者不是傻子啊,风险这么高买的时候不会考虑吗?那就要介绍介绍CDO了。

3、金融衍生品是否是万恶之源

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很多人把金融危机归罪与美国的金融衍生品,认为如果不是那20万亿的衍生品债务,区区5000亿美金房贷崩盘,不足以动摇美国根基,假设没有衍生品,这种程度的波动政府完全可以不加理会。

CDO(担保债务凭证),金融行业里天才的创造,比较复杂,我就以房贷证券市场上的CDO来进行说明。以网上找的一张图为例来解释下,我是银行,手上有很多评级是B级(美国金融市场上的评级从优到劣是AAA-AA-A-BBB-BB-B-B-CCC-CC-C-…)的MBS,可能由于评级太低了不好卖,没关系我把它们再进行打包组成一个资金池,然后提炼出一个分层次的对应不同需求投资者的CDO,风险从上至下递增,相应收益率从上之下递增,然后赔付的话从下向上赔付。

说的没错,如果不存在任何金融衍生品,那么任意程度的波动其实政府都可以不加理会,因为衍生品代表杠杆,衍生品越多则代表杠杆越重。但是这并不代表衍生品就是万恶之源,相反,种类繁多的金融衍生品是美国金融强大的根源,相比中国金融,美国金融异常强大,双方的力量对比大概就等于成人对婴儿。美国发达的金融体系让美国经济资金的流转异常顺畅,一美元在美国金融圈手里能产生的货币放大效应,大概是中国金融圈的3倍。

看图的话可能会有点不明白,怎么一堆B级就变成了AAA、AA、A级了呢,事实上重新打包后就从MBS变成另外一种产品了,需要重新评级了。那么得以重新划分的原理是什么呢,当然不是华尔街的精英们自己说了算的,是通过复杂的数学模型计算出来的。简单点理解,我所有的B级MBS违约率都是5%,现在我把他们堆起来设定一个规则,如果上层的MBS出现违约,我就用最底层的MBS进行赔付,这样是不是大幅降低了上层MBS的风险?于是可能顶层的MBS就违约率就有可能降到了1%,于是B级还是B级,只是改头换面后就变成了人们所看到的AAA级。

这么强大的能力让他们能充分利用每一分钱的价值,让美国企业的融资难度大幅度降低,在美国创业,中小企业不仅融资难度远低于中国,融资利率也远低于中国,这都是美国发达的金融体系所导致的,给中小企业降低融资难度和融资利率对全国经济有什么好的作用,不用说相信大家都心知肚明。

强调一下,CDO和MBS很大的一个区别是,MBS的标的物都是抵押资产,例如房产。而CDO的标的物可以是一堆债券及各种金融产品。

所以,金融衍生品越丰富,则金融市场越发达,美国金融危机导致的原因之一,是金融监管没有跟上金融创新的速度,美联储没有想过一个区区5000亿的市场有了12%的违约损失,能导致华尔街7000亿美金的亏空。就好比中国15年股灾,其实也是证监会的监管没有跟上股市创新,用老思维监管没有适应高杠杆股市的新时代导致的。

组合CDO,CDO的平方甚至N次方。这个概念就相当于,不同的CDO,可以相互包容相互担保,从而以有限的MBS衍生出无限的CDO来。这样说起来很玄乎,电影里举了个例子我觉得挺好,A和B打牌,C和D赌A和B的输赢,E和F赌C和D的输赢,无限衍生,实际上真正赌博的只有A和B,但是可以有无数人参与进来,而且赌局的大小还和A和B的牌局没多大关系,这就恐怖了吧。

还有一个疑问是,上面这一套房贷-MBS-CDO-CDO^n的金融链条,每一个人通过衍生品的合同约定,都降低了自己的风险,获得了更高的收益风险比,但是从整个全国盘子来看,总的盈利就那么多,不管夹了多少层银行、投行和保险公司,最终收益都来源于房贷的月供,中间夹杂的分食链条越多,收益越稀薄,为什么会出现所有人都受益的情况出现,这不符合经济学常识啊。

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原因只有一个,房价一直在涨,如果房价静止不动,那么收益是均衡的,有人获得了超额的收益风险比,就必定有人获得了超差的收益风险比,你的高收益低风险一定是建立在他人的高风险低收益身上的,如果人人都平等风险收益条款,那么整个链条就不可能存在。但是如果房价在涨,那么签署人人权责平等的条件,就有可能实现这一个链条。

必须得告诉你,这是一部充满了‘fuck’和‘shit’的电影,注意嘴型

我举个简单的例子,中国百姓以5%的利率存进银行做理财,银行以9%的利率放给投行,投行以15%的利率放给地产商,地产商运作了一个楼盘卖给了购房者,地产商本金收益率达到25%,还掉自己的贷款15%还凭空挣了10%。皆大欢喜,所有人都赚钱了,大家都很高兴。

说到这里,其实电影里因为主要是从金融圈的角度来切入,对宏观经济的背景介绍的很少,但其实这是房地产泡沫产生乃至次贷危机爆发的重要因素。下面将补充说明一下:

那么是不是购房者是傻帽呢,所有人的盈利都是他来支付的,不是,购房者以5%的利率借了房贷,假设房子平均年涨幅8%,购房者也发财了,于是再度皆大欢喜。

首先从供需和价值的角度上来看,房价的上涨应该和城市化水平提高、生活水平上升居住需求提高、用地稀缺等原因相关,那么如果上涨的趋势和这些因素的变化趋势相符,那么可以理解为正常的,如果大幅超过,则认为是泡沫。

这里面到底谁的利益受损了?没有受损者,每个人都赚了大钱,只要房价一直在涨,整个经济就会欣欣向荣,这个链条在不断的运转,每个人都觉得自己赚了大钱,是有钱人,可以随意消费。这非常类似于股市上涨的时候,所有人都在赚钱,没有任何一个人亏钱,大家的财富都增加了,每个人都凭空得到了一笔钱。一直到崩盘那一天,进入清算日,超额的不合理利润,全部在崩盘期间吐出去。

前面提到,Burry发现2001年美国互联网泡沫破灭后,硅谷的房价不降反升,从经济学角度看,互联网泡沫破裂,而互联网中心硅谷的住房需求肯定会下降,相应的房价应该下降才对啊。那么原因是什么?再引入金融市场就可以很容易的理解了,在互联网兴起前,美国实体经济就开始下滑,资本开始顺应互联网的发展进入到互联网行业,主要是在股票市场上,也导致了互联网相关的股票非理性增长。而互联网泡沫结束,受到重创的投资者们自然希望转向投资更稳定的金融产品,这时就转向了房贷证券市场。资本是具有流动性的,向利性的。

4、中国地产怎样才会崩盘

这样带来两方面都提高了房地产的需求,一方面有人直接购房进行投资,这个比较好理解;一方面房贷证券市场的火热又促使了房贷中介公司大量放出次级贷款,导致大量本来没有偿付能力也不能获得贷款的人开始购房,同时房价上升本身也会拖延这些次级贷款的违约时间(房价上涨则可认定所抵押的资产价值上升,可以用上升的价值进一步贷款来偿还前期利息)。需求快速上升,房价自然上升。

这就是2007美国次贷危机导致美国房地产崩盘然后连锁反应导致美国金融崩盘的全过程,根据上文,我们可以总结出一些东西,对于中国地产崩盘的预测有所帮助。

好吧,循环来了,房价上升,投资热情更加剧烈。至于风险?反正机构评级又高,市场行情这么好,专家们都说还会涨,没半点负面风声的情况下为什么不趁着机会赚钱?大家都是自认精明的,大不了看见涨价快到头了再出手罢了,大家都认为自己能够抓住那个拐点,认为就算下滑也有个过程,只要不出现断崖式崩塌,亏也亏不到哪里去。于是房地产泡沫就在这种投资增加——伪需求增加——房价上涨这种循环中不断越滚越大

首先,美国除了正经房贷之外,还是有次级贷这种东西的,20%的首付,贷款人有正经工作和稳定月收入称之为优质贷款。5%首付甚至零首付,没有正经工作,月收入不稳定的贷款,称之为次级贷款,次级贷款风险更大但是利率更高,由于次级贷款的存在,很多不合格的人也买到了房子,有的投机者甚至零首付买了四五套甚至更多,因为美国是市场经济,不存在限购限贷。


那么看看中国,中国目前首套房是3成首付,二套是5成,后续更高,按照美国银行的标准,这类贷款,是AAA级评分,可靠度和国债等同,违约概率极低而且即便违约,银行也不会亏钱,因为首付太高,收了房子卖掉就是。在中国只有首付贷这种东西是高风险的,他会让购房者的杠杆突然加大,等同于美国的次级贷款,如果购房者的首付全是借来的,那和美国的零首付没有任何区别,一旦有风吹草动,这类贷款就直接崩溃了。

好了回到电影,Jared骚里骚气(是真的很骚气)的介绍完房贷证券市场的风险之后,Mark和他的手下是懵逼的。幸好Mark是个对整个金融系统都充满了怀疑和愤怒的人,他为了验证这种他内心渴望实现而不敢相信的机遇,带着他的团队开始进行了深入调研。

中国的首付贷是个黑市,数据查不到,官方都没有数据何况我,但是可以肯定的是,由于无法见光,露头就被监管打,所以规模不会很大,所以占据房地产市场的份额应该很小。

购房者:没有工作却在房价高点买了一栋大公寓的夫妻俩;有4套房子和1栋公寓的脱衣女郎,对了她甚至不知道自己的利率优惠期快到了马上利率就要翻倍;偿还不了房贷而跑路的购房者。

然后,美国是市场经济,土地私有,政府不管,如果不是最后导致了美国经济的崩溃,你房产价格就是跌到0政府都不会插手的,谁敢救市国会直接喷死你浪费纳税人的钱然后弹劾你下台。中国市场是政府坐庄,土地国有,土地和房产价格下跌对政府而言不仅仅是影响经济的问题,还对切身利益造成了巨大的损失。

卖方中介:面对大量房屋出手还保持乐观,认识只是市场小低估。

美国房地产是没爹娘的孩子,但是他拥有几十年连续上涨的惯性,那么这个惯性支撑他什么时候才崩溃呢?房贷违约率5%的时候,市场健康,违约率8%的时候,市场健康,违约率10%的时候,市场居然依旧健康!崩盘的临界点,是违约率12%。

贷款中介:一年内贷款数量翻了3、4倍,靠着拿提成从酒吧招待到买自己的游艇,贷出的款有大量的次级贷款。

违约率10%是什么概念,就是你身边的亲戚同学和同事,10个人里面,就有一个因为还不起房贷导致银行没收了他的房子来拍卖,这种情况下,美国市场还拖了2个月才崩盘,如果是中国呢,政府插手救市呢?怎么样才会崩盘。

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物理学告诉我们,一个动量非常大的物体,如果要逆转原有的趋势,那么会经过非常激烈的抵抗,越庞大的物体调头耗时越长,在美国,首个做空房地产的对冲基金经理M,在2005年就认为房贷市场会崩盘,买入的大量的空头头寸CDS,违约率上升到5%的时候他认为崩盘时间已经到了,没崩,到10%的时候还是没崩,但是他的对冲基金已经快崩盘了。2年过去,他的亏损非常巨大,巨大的亏损耗尽了他的流动资金,投资者撤资导致他的基金濒临清盘边缘。虽然他最终大幅度获利了,成为了投资界的传奇,但是他本人在这2年里非常煎熬,自身精神多次濒临崩溃,反复的质疑自己是不是看错了,美国房价会不会永远上涨。

这样很容易的可以推断:房贷违约率即将大幅上升,房价即将开始下跌。Mark完成调研后,认为房地产泡沫已经到了非常严重的阶段,果断的开始做空房贷证券。

在这个多空赌局上,和空头对赌的人是美国所有的大银行、投行和保险公司,以及美国政府。空头是渺小的,多头是强大无比的,你永远无法知道你的对手会做出什么事情来干涉市场。

此外电影中还有另外一队做空人马,Charlie Geller和Jamie
Shipley,两个来自农村的小伙子,他们自己创业开了一家小型基金公司,专门做那些小概率事件的的期权,从概率上你可以理解为热衷于买彩票期望中头奖。但事实上他们就做成了,从11万美元做到了4000万美元。在前银行交易员Ben
Hockett的帮助下,也加入了做空行列。

财政部长亨利保尔森和美联储主席伯南克有一段对话,注意,以下对话不是段子和笑话,是真实存在的历史对话。


保尔森:“前几天我去见格林斯潘了,问了他关于解决房价崩溃的方法。”

好了,其实到这里这三组人马已经完成了他们的做空工作了,作为已经知道最后结果的你们是不是在想剩下的就是等待摘取胜利果实?Too
young~事实上做空整个房地产市场,相当于站在了当时的整个金融行业、所有购房者、整个美国经济体系的对立面,如果赌错了,自己亏光,如果赌对了,则代表整个美国经济体系都将受到巨大的重创。即使是几乎可以确定的事实,各个层面的力量都在试图阻拦、拖延、掩盖。做空所需要的远远不止精准的眼光和一笔交易,同样需要面对整个世界的勇气。他人笑我太痴狂,我笑他人看不穿。

伯南克:“什么方法?”

电影从头至尾都刻画了很多鲜明的对比,不同人物之间例如只考虑自身提成不考虑中小投资人利益的银行家与对于整个金融系统现状不满和愤怒的做空者们、靠着诱骗客户用次级贷款购房的贷款中介和茫然而不自知的购房者;不同时间之间例如高盛客户经理在Burry购买CDO的一股看傻子的自信笑容和在次贷危机爆发后希望向Burry赎回时的黯淡面容,不同场景之间例如大量空置待售的房产、快速上涨的违约率、即将到来的危机与灯红酒绿的美国证券化论坛年会。

保尔森:“最有效的方法,就是国家直接把违约的房子买下来,然后一把火烧掉。”

这些鲜明的反差都透露着美国金融市场、华尔街的残酷与狡诈,透露着下层民众的无辜与弱小。电影里饰演各路做空者的大咖们,用他们出色的演技展现出了这些做空者在面临压力时的无助、愤怒。

伯南克:“……”

所以结论是,这当然是一部好电影。

那么如果2007年美国房价崩盘,是中国政府在救市,政府会做出什么举动来呢,我们来假设猜想一下:


1)房价暴跌的区域停止供地,立法禁止居民私有土地进入房地产市场,私人持有的土地属性只能是农业生产用地,不允许建房,如果要转化属性为住宅用地,需要住建部批准。禁止开发商下调开盘价格,如果随意下调,将会取消预售证。

关于电影及次贷危机的思考,我印象最深的有2点:

2)对雷曼兄弟、贝尔斯登、华盛顿互助银行等公司进行债转股,不允许债权人逼债,债务转化为股票,解决企业困境,维护经济稳定。

收益的最终来源应该是价值的增长

3)号召外国偷渡进城务工农民工们买房,号召移民买房,买房送绿卡,给上户口。

我们从房贷交易的最初概念来推导,购房者用信用换来贷款,以在未来付出更多的代价换来提前享有住房。所以无论围绕住房贷款的金融市场有多大,它们最大的收益来源应该就是购房者在未来能够偿还的利息,当然是要扣除房地产泡沫之后的。

暂时只想到这么多,这都是非常可能实行的,如果逼急了眼,会出台什么脑洞大开的政策都是无法预料的,就好像08年全世界经济学家都预测美国经济肯定完蛋了,谁也不敢想资产负债表只有一万亿美元的美联储居然敢直接发放7000亿美元新增贷款来给华尔街输血,但是后来美国政府就是这么做了。

在电影里Mark和SPV(管理CDO的机构)的高管谈话时讨论过这个话题,按照目前的情况,5千万美元的次级贷款,围绕着它有多大的金融衍生品金额,结果答案是10亿美元,200倍。5千万美元的次级贷款带来的利息收入,足够支撑的起10亿美元的金融产品吗?这个问题不敢想。

那么中国地产崩盘的时候,政府会出台什么政策,你想得到吗?只要稳住价格5年,按每年通胀5%来计算,25%的泡沫就被挤出去了,原来高的不合理的价格说不定就合理了,出台政策的可能性太多了。

信息不对称是一切经济危机的根源

所以,我们可以认为,以美国政府对土地的掌控力度,和如此之低的首付,按照地产强大的上涨惯性,违约率高达12%的时候地产价格才最终崩盘,那么以中国土地国有化的掌控力度,我可以认为,中国地产的房贷违约率至少要达到12%,地产价格才可能崩盘。

从中小投资者角度来看,他们所看到的产品是银行客户经理、基金客户经理给他们的一长串的项目和数值,也许就包含着大量类似于次级贷款这样的”dogshit”,但是他们具有分辨出来的能力吗?他们的信息来源是机构评级、客户经理的鼓吹、关于行业大趋势的新闻,而这些可能都是假的。他们得到的信息要么落后,要么虚假,所以在灾难中他们没有任何反抗和降低损失的方式,只有等待灾难降临。

故,我此前多次发文说中国地产会在强大的调控面前横盘3~5年才会开启下一波上涨,我不认为这几年房价会涨,但是从来不敢说地产价格会下跌太深,因为政府的存在,让看空是非常危险的行为,所以我在评论区里回复的时候认为在这3~5年的大横盘时间里,投资房就算了,可以等等再买,如果是刚需房,建议够钱就买,因为你要住,拖不起。

为什么次贷危机前华尔街的精英们这么乐观,是真的一点都看不到风险吗?不可能,只是他们认为他们能够更早的出逃,能够提前把所持有的高风险证券处理出去,实际上他们也在这么做,只是没有预料到房地产市场的断崖式下崩塌。

一本科普书中,每多一个公式,读者减少就会一半,今天我写了如此复杂的金融概念理论,不知道会少多少读者,不过我觉得是精华,大家可以没事读一读,顺便推荐一个纯科普类的金融危机电影《大空头》,我觉得讲的也很不错。

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